当前在线人数12636
首页 - 博客首页 - 抛砖引玉 - 图片阅读 [博客首页] [首页]
加州湾区房地产知识普及(8):选房和看房
作者:QUINN
发表时间:2019-03-04
更新时间:2019-03-04
浏览:740次
评论:0篇
地址:98.
::: 栏目 :::
杂论
怀旧
房地产

选房的最重要的原则,也就是几乎所有房地产经纪人挂在嘴头上的
话:Location! Location!! Location!!!


社区,学区和交通等等. 买房时每个人都有自己的不同的经济条件,以上几个因
素通常很难面面俱到,这就要求买主在看房前综合考虑各种因素,做出决定后在
一定的区域内看房.不同的家庭有不同的买房动机和不同的选择.如果是为了孩
子上学,自然要把学区放在第一位; 有些人喜欢有大又新的房子,这样一来可能
要牺牲上下班的交通时间来获得;有些人是买房自己住;有些人是为了投资出租
房.不管是什么原因,安全始终是最重要的因素之一.


如果你觉得上下班交通方便是最重要的条件,就应该选择离你上班地点不远的安
全社区.除了距离,你还要亲身体会几次上下班高峰期时的堵车情况.除了要考虑
现在工作的交通情况,有时侯还要考虑以后换工作的可能.例如,生物技术公司比
较集中在南旧金山(South San Francisco)和旧金山的Mission Bay. IT行
业集中在硅谷和半岛地区.金融机构集中在旧金山的 Financial District .
除了考虑驾车的路径,还要考虑公共交通的路线.如果你在三番市工作,BART沿
线的Orinda, Lafayette甚至 Walnut Creek都可以算得上交通便利的地区.


如果你为了孩子上一所好学校,你不仅需要查询学区分校的原则,学校的好坏,所
属的好学校有没有overflow而抽签的问题.还要查询学校的发展趋势.是一所年
年有进步的学校,还是一所年年退步,学生流失严重的学校?判断学校的好坏可以
根据SAT,API报告,师生比例,预算等等.除了各个学区自己的网站,下面的一些
连接会帮助你查到部分有效的信息.有经验的AGENT会被问过很多次,从而把这
些记在脑子里.当然最准确的办法是给学区办公室或学校打电话.
http://www.school-ratings.com/ (California School Rate)
http://www.greatschools.org/
http://schoolandhousing.com/index.jsp


学区房和交通房一直是我们华人的主要选项.在过去学区房的因素要重于交通
房. 但最近几年,初次购房人的年龄逐步下降, 湾区很多大公司的员工越来越
年轻化,很多新员工都是单身, 或是没有孩子或是只有1个孩子的小家庭, 交
通房的比重越来越重. 当房地产价格高到买家必须妥协的时候, 很多小家庭或
单身的买家选择了交通. 这也是这几年的一种趋势。


选定购房区域之后,下一步就是实地看房。看房要看哪些?首先是小区环境,再
房型,然后是内部结构布局,新旧以及维护程度,最后留心是目视可观察到的问
题.


先说小区的环境.街道的整洁程度反映了小区的管理和居民的素质; 街旁停泊的
车辆体现了小区居民的收入水平;空气质量如何往往反映周围有没有垃圾厂之类
的污染源;有没有临近公路的噪音? 有没有高压输电线在周围? 走访时尽可能
的与居民聊天来了解一些更直接的信息:例如安全, 邻居关系,小孩入学, 人口
组成比例和流动情况,附近的公园,购物,医院和消防等等.你也可以通过附近的
警察局或网络来查询犯罪率和性犯罪分子(Sex Offender)的居住地点.
https://www.crimereports.com/ (Crime Map)
http://www.familywatchdog.us/ (Sex Offender)
http://projects.nytimes.com/census/2010/explorer (这个
是政治不正确的人口密度和族裔分布, 请不要用作考虑买房因素)


再说房型. 大家考虑房型的时候,不仅要考虑居住的方便和舒适性,还需要考虑
升/贬值和容易出售的程度.总之,Single Family House好于Town House;
Town House 好于 Condo. Town House和Condo局限性在于有物业管理
(HOA).HOA不仅有你很难控制的物业管理费用,而且有的HOA经常还有一些让人
难受的规定.例如有的HOA规定不容许出租你的房子,有的HOA要求统一的外观,
有的还不容许安装室外的卫星天线.所以你如果打算给一个Town House或
Condo下单(Offer)前,一定要联系HOA,并仔细阅读HOA的条款.正因为这些局限
性, 大家(包括大多数的美国人)在购买房屋的时候尽量避免Town House或
Condo, Town House或Condo的增值和出手的容易程度都远不如Single
Family House.


就SFH来说, 没有楼梯的RANCH始终是最受欢迎的户型,其次是一些方方正正的2
层楼设计.最不好卖的是室内楼梯多,而且不规则的Split/Tri-Level.有些特
别有风味的老房子也很收欢迎,如Victorian/Colonial/Spanish等等.
内部结构布局因人而异,个人有个人的口味,个人有个人的喜好. 新旧以及维护
程度自然是越新越好.


“目视可观察到的房屋问题"这是一个合格的房地产代理人的职责.常见的检查/
看房项目:
1. 房子有没有花钱不能解决的问题,也就是我们常说的硬伤房。例如房子附近
有没有高速,铁路,高压电线等等。如果在意风水的,还要留心路冲,反弓的
常见不好风水。
2. 房子的门窗新旧,是否是Double Panel;门/窗关合是否容易,是否留有
大的缝隙;门框或者窗框是否扭曲变形;门角和窗角的石灰板有没有斜拉断
裂; 屋顶材质是瓦(Tile)还是油毡(Asphalt shingles)。如果是油毡
屋顶,能否目视到屋顶不平或者其它明显的老化。Ceiling是不是可能含有石
棉的popcorn ceiling:Ceiling或者天窗附近有没有漏水的水迹等等。
3.房子的厨房,厕所,地板等新旧程度,是否需要维修或者重新装修,重新装
修的大概费用等等。


当然房地产经纪人不是专业的房屋检查人员, 最后最准确的房屋问题还要要以
专业的房屋检查报告为准.


如果购买目标是一个新盖的房子,甚至是还没有盖好的房子,同样也有许多方面
需要注意.一般全新房都有一定的质量保证(Warranty),例如1年的全面保
障,2-5年的管道/水电和10年的结构地基保障等等.所有的这些保障都是和建筑
商的信誉有关,也需要和建筑商确认最终的细节.如果一个小公司5年后就关门
了,10年的结构保障如何得以保证呢?关于新房子,建筑商的信誉如何?它周围
环境如何? 学校好坏如何?学校离房子有多远? 有没有很多低收入保障房?交
房的日期?等等。



新房和二手房相比各有利弊,各家的选择也各有不同,没有什么对错好坏一
说。 新房的优势:首先设计理念更接近我们现在的需求,布局一般更合理,采
光好,主卧/主卫很大。其次新房的维护/维修费用低,建筑商一般都有质量保
证期,屋主不用太操心。新房的主要不足:首先地理位置一般更偏一些,好位
置一般早就盖上房子了。其次新房的院子都很小。加州一直在鼓励盖高密度的
Condo和townhouse,新盖的Single Family House都是地很小,院子也很
小。

[上一篇] [下一篇] [发表评论] [写信问候] [收藏] [举报] 
 
暂无评论
 
用户名: 密码:
发表评论
评论:
[返回顶部] [刷新]  [给QUINN写信]  [抛砖引玉首页] [博客首页] [BBS 未名空间站]
 
Site Map - Contact Us - Terms and Conditions - Privacy Policy

版权所有BBS 未名空间站(mitbbs.com) since 1996