当前在线人数6264
首页 - 博客首页 - 抛砖引玉 - 文章阅读 [博客首页] [首页]
加州湾区房地产知识普及(7): 贷款(Loan)
作者:QUINN
发表时间:2019-03-04
更新时间:2019-03-04
浏览:508次
评论:0篇
地址:98.
::: 栏目 :::
杂论
怀旧
房地产

当你选择好房地产的代理人后,第一件事不是立刻看房,而是办理房屋贷款的预
申请Pre-Qualification Letter或者Pre-approval Letter. Pre-
Qualification Letter和Pre-approval Letter都是帮助买家估算贷款能
力,贷款能力加上首付金额就可以推出买房的价格范围,知道买房的价格范围
之后,买家就可以根据自家的需求,对房子的要求,逐步确定看房的区域开始
看房。


虽然Pre-Qualification Letter和Pre-approval Letter都是帮助买家估算
贷款能力的,但是两者有很大的区别。Pre-Qualification Letter是比较简
单的文件, 是Loan Agent检查你的收入,资产等等之后,通过自己的经验和银
行贷款的规则给出的一份贷款资格证明。但是Loan Agent只是贷款机构(例如
银行)的销售人员,并不是银行内部批准贷款的审核人员。银行内部真正审核/
批准贷款的人员叫做underwriter。由underwriter审核了买家的贷款资格材
料之后(包括资产证明,首付证明,收入证明,信用记录等等), 出具的贷款
资格证明才是Pre-approval Letter。Pre-approval Letter所需的时间长
(1-2周),需要的证明材料多(基本上是申请贷款所需的所有材料),但是
PPre-approval Letter远比Pre-Qualification Letter有用,原因很简
单,贷款被拒的风险降低了很多,Offer时就更具有竞争力.所以我们一般建议
客户做贷款资格证明时尽可能去做Underwriter的Pre-approval Letter。


各家银行或者贷款机构都有各自的贷款标准,同一家银行在不同时期贷款标准
也可能不同,例如银行资金充裕时放贷的条件可能就宽松一些,而银根很紧时
贷款批准的要求很可能就更苛刻些。我只做房地产交易, 不做贷款这方面的业
务,对贷款也了解一些原则性的问题。 具体贷款的细节需要专业的有经验的
Loan Agent来帮助解决。


多数银行都遵从同样的原则来计算你的轻松还贷能力 ("affordable"home
price).债务/收入比要小于45%左右. 保守的每月房贷/收入比是28%,激进的
每月房贷/收入比是45%.因为没有考虑退休或孩子上大学费用等其他的存款需
要,这个估算并不准确.下面的连接都可以帮助你计算你的还贷能力.
http://cgi.money.cnn.com/tools/houseafford/houseafford.html


当客户准备买房,需要准备贷款材料了,我一般会提醒客户需要避免下面几个
常见的注意事项:

1). 要选用有经验的Loan Agent,这一点至关重要。因为买房贷款
(Purchase Loan)有时间限制,如果有Loan Contingency有拿掉
contingency的最终时间。 即使没有Loan Contingency, 每个购房合同都
有过户的期限(有贷款的购房合同在湾区一般是21-30天)。有purchase
loan经验的Loan Agent每一步都会催的很紧,才能按期remove contingency
和按期过户。因为购房合同中有押金,一旦违约,押金的损失对每个家庭来说
都是很大的一笔。房地产经纪人(Real Estate Agent)不能和Loan Agent有
任何经济利益关系,但是房地产经纪人一般都喜欢推荐自己熟悉的Loan
Agent,希望贷款不出错,合同能按期Close。

2). 买房期间,中途作工作要小心,主要是把握下Offer的时间:因为贷款审
核一般要核对雇主,需要1-2份Paycheck。如果在买房办贷款的过程中换工
作,新工作的Paycheck还没有拿到,这样容易导致贷款被拒。所以换工作没有
问题,但是一定要把握下Offer的时间。如果已经敲定新工作的时间,需要等
等新的Paycheck再Offer。 一旦进了合同,就选哟立刻办理贷款。

3). 贷款审核一般需要出示2个月的银行明细 (Bank Statement),任何超
过1000美元的存款都需要提供来源这时一定要避免存进大额现金或者来自不相
干人的大额支票。这2种情况不容易解释来源,近几年,来自中国的转账也查的
很严,所以有2个月干净的Bank Statement很重要。 如果有来自中国父母的
赠款,需要联系loan Agent来确认操作的办法.

4). 租房证明。这一点很多人不注意。 银行审核贷款时一般会要求1年的租房
证明(Verification of Rental).如果是那种公寓就很简单,Lease
Office的manager在上面签字就可以了。 但是租私人房子的话,不要付现金。
因为现金没法证明每个月付了租金。 支票和网上转账都没有问题。

5). 买房期间不要申请Lease车或者新的信用卡等。这些都可能会导致提高债
务/收入比 (DTI rate:Dabt-to-Income Rate)。 影响贷款批准或者延迟贷
款批准。

6). 购房合同中的一些注意事项。 不在这里写了,以后会单独写一篇怎么读
写Offer文件。


常见的贷款形式主要有2种: 固定利率和浮动利率。 固定利率又有30年固定
利率(30 Year Fixed)和15年固定利率( 15 Year Fixed )。浮动利率常见的
有5年浮动利率( 5/1 ARM), 7年浮动利率(7/1 ARM)和10年浮动利率(
10/1ARM). 30年固定利率和15年固定利率比较相似,只是15年固定利率的利
率要低些,还贷的周期短些,而每个月的付款额要高些.个人可以根据自己的实际
情况来进行选择.而5年浮动利率( 5/1 ARM)则和30年固定利率相差很大. 5年
浮动利率( 5/1 ARM)的贷款时间也是30年,但前5年的利息要比30年固定利率
(30 Year Fixed)低不少.例如30Year Fixed的利息为4.5%的时候, 5/1 ARM
可能只有3.75%左右. 5年浮动利率(5/1 ARM)的利息会5年以后根据市场来调
节.7/1 ARM和10/1 ARM也类似.


选择固定利率还是浮动利率? 个人有各自的情况. 原则上低利率时选择固定利
率合算,而高利率时选择ARM合算.因为如果现在的利息很低,5/7/10年后利息上
涨的风险就很大.但有些人打算自己在5-6后卖掉现在的房子,那自然是选择浮
动利率.


在锁定贷款的利率时,不仅需要查看利率的高低,同时也要确认有没有点数(
Points ). 通常购买1个点数的价格是贷款额的百分之一, 反映到利率变化是
0.125%.例如40万美元的贷款,1 Point = $4000.也就是说你付$4000,可以把
你的贷款利率下调0.125%.反过来就是你提高利率0.125%, 就可以将
closingcost降低$4000左右。 有的贷款公司采用低利率,高手续费(购买点
数);也有的是采用高利率,低手续费. 例如, 4.5%的利率(0Point)和4.25%的
利率( 2 Points)实际上是一样的.点数也可以自己主动购买,报税时买点数的
钱和利息一样是免税的.


其实,贷款是买房过程中非常重要的一环.买方的人在谈判房价时有时就几百美
元打的"你死我活"的,到贷款的时候反倒忽略了选择和查看,从而造成几千甚至
上万美元的损失.贷款的实际内容很复杂,写书可以写好几本.在这里只是一个入
门的普及.总之, 选择贷款的代理人如同选择买方代理人一样重要,最好是来自
可信耐朋友的推荐.


当然,我不是专业的Loan Agent,我所了解的都只是一些原则性的东西,有的
细节描述可能不准确或者有偏差,大家看到错误请指出。最终具体细节需要找
专业的Loan Agent来咨询或者解释。



下一篇:加州湾区房地产知识普及(8)-选房和看房

[上一篇] [下一篇] [发表评论] [写信问候] [收藏] [举报] 
 
暂无评论
 
用户名: 密码:
发表评论
评论:
[返回顶部] [刷新]  [给QUINN写信]  [抛砖引玉首页] [博客首页] [BBS 未名空间站]
 
Site Map - Contact Us - Terms and Conditions - Privacy Policy

版权所有BBS 未名空间站(mitbbs.com) since 1996