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加州湾区房地产知识普及(4)-东湾房地产市场概述
作者:QUINN
发表时间:2019-03-03
更新时间:2019-03-03
浏览:1746次
评论:0篇
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::: 栏目 :::
杂论
怀旧
房地产

我入行近十年,一直只做东湾市场,所以在这里单独把东湾房地产拿出来说
说。


房地产交易非常本地化,在同一个城市不同区域因为各种因素(例如学校,治
安,土壤,污染等等)差别,有时甚至同一条街道的2侧可能就是2个不同的学
校,导致2个大小类似的房子价格上往往有很大的差别,所以我对不熟悉的南
湾,半岛,旧金山和北湾地区的房地产市场不敢乱评论。


我用下面Castro Valley的Google Map举2个学校/学区影响房价的例子。图
中上面的箭头指的这条街道叫Heyer Ave。这条街道的北侧属于Vannoy小学
(好学校),而南侧则划在Marshell小学(差学校),所以Heyer Ave两侧的
房价是有区别的。下面箭头不是指一条街,而是这个箭头附近的整个区域
(Bart车站附近,580以南的Castro Valley地区)。这个区域虽然都是
Castro Valley的地址,但是学校是划在了Hayward学区(很差的学区), 所以
这里是所有Castro Valley地址房子中最便宜的地区。


重要的事要说三遍(多重复几次),强调房地产交易是本地化(Local)交易是
非常必要的,在后面我会讲到如何选择房地产经纪人(Real Estate Agent)还
会重复提到如何选择对当地房地产市场熟悉的经纪人。 下面我再举几个例子来
说明房产税(Property Tax)和当地土质对房地产价格的影响。


上图是San Ramon的Gale Ranch和Windemere社区,这里是东湾的顶尖学区之
一,中间红框标注的就是湾区最好的几个高中之一Dougherty Valley High
School。Gale Ranch和Windemere都属于Dougherty Valley High, 其中
Windemere的小学/初中可能还稍好于Gale Ranch(这里用可能是因为有不同的
评分标准),但是在房价上,同样2个房子大小类似,装修类似的房子, Gale
Ranch的房价明显比Windmere要高一截。主要原因就是Windemere地区的房地
产税每年比Gale Ranch高4-5千美元。类似的情况Dublin也有, Dublin新盖
的社区Boulevard就有单独的房地产税(Special Assessment),比Dublin其
它地区的税要高一截,所以当我的客户对这个社区感兴趣时, 我都会单独提醒
一下客户, 要知道这个社区的房地产税比其它社区高,而且高税率对以后房子
的升值有负面影响。


下面这张图来自我手机的截屏,是三谷地区Pleasanton地区政府批准地基维修
许可证的地图。 从图中可以看到我用绿线圈出了2个圈,这2个地区的房子大量
的房子都有地基沉降问题。靠近580高速旁边的那个大圈,学校好(Donlon
Elementary),交通便利 (上下高速方便,而且离地铁Bart站也不远)而且生
活方便(离购物中心,大华超市也很近),但是那里一直是整个Pleasanton房价
最低的地区。 2018年上半年南湾价格疯涨, 很多在南湾被挤出来的买家选择
了Pleasanton, 很多买家和他们的经纪人不熟悉这里, 出价疯狂, 把价格抬
高了很多。 等到下半年市场热度消退后, 这里的价格又重新回落到原来的价
格“洼地”。


总而言之, 房地产交易非常本地化,只有对当地的市场非常了解,才能避免错
误的决策。下面我只能简单地介绍一下东湾房地产市场的各个区域。 东湾的房
地产市场主要分为下面几个区域:Berkeley区域;Oakland区域; Lamorida
区域; Castro Valley区域; Fremont区域;三谷Tri-valley区域。 此外还
有更偏远的Concord/Pittsburg区域和Tracy等等。


Berkeley区域: 主要包括Berkeley, Albany,El Cerrito,Richmond及周
围地区。这一区域Berkeley和Albany是最热门的地区。学校准一线,附近有大
华超市和Costco,有Bart和Transbay Bus去旧金山. Berkeley有非常好的出
租房市场(大学流动人口多)和独特的文化(居民不愿意搬离),导致
Berkeley市场一直是东湾最火热的市场之一。Berkeley分区很细,也有治安
很差的区,所以一定要小心。



Fremont区域:主要包括Fremont, Union City和Newark。收益于Facebook
和硅谷其它高科技公司的蓬勃发展,这里是东湾一直是东湾最火的房地产市
场。Facebook在84号桥下,现在更是在Fremont开了Office,带动了Union
City和Newark作为交通房价格直线上涨。而北Fremont的American High更是
一线高中,属于学区+交通。 Fremont南面的Mission San Jose和Irvington
也是一线高中而且拔尖,那里离硅谷和San Jose也更近一些。


Oakland区域:主要包括Oakland,Piedmont和Alameda。其中Piedmont是东
湾传统的富人区,一线学区,但是只有很小的区域,每年上市交易的房子也比
较少。Oakland大部分地区都是比较差的地区,少数好区集中在靠近Piedmont
和Berkeley,例如Rockridge,Upper Rockridge, Montclair等等。
Alameda有2个岛组成, 其中南岛(Bay Farm)环境/治安/学校很好,但是靠
近Oakland机场,常年有噪音污染等问题。北岛大多数是百年老屋,最好的区
域是东南角,靠近Bay Farm的区域。


Lamorida区域:主要包括Lafayette,Moraga, Orinda和Walnut Creek等。
湾区的顶尖学区,传统的富人区,有Bart通往旧金山,但是离硅谷很遥远。近
10年旧金山的就业很好,有不少旧金山工作的华人搬进这一区域。居民很多是
通过Bart到旧金山(特别是IT和金融行业)工作,也有一些Berkeley工作的家庭
住在这里。这个区域平地很少(Lafayette的downtown附近和Moraga有一些平
地),山里有很多豪宅。 但是交通上24号高速的隧道是个瓶颈, 虽然前几年扩
建了一个新隧道(2个车道),但是上下班时,隧道前的高速入口堵车一直很严
重。


三谷Tri-valley区域:主要包括Pleasanton,Dublin, San Ramon,
Danville和Livermore。这里是新兴的华人聚居区,很多新房而且学校都非常
好, 治安好(相对于湾区其它各个城市),Bart通旧金山,火车通San
Jose,几个大公司有班车去硅谷,但是自己开车去硅谷和旧金山都是很痛苦的
事。


Castro Valley区域:主要包括Castro Valley, San Leandro和Hayward。
这一带主要是依靠Bart通往旧金山, Oakland和Berkeley,算是交通房。其中
CastroValley有几个很好的小学,2个初中也是准一线,高中是二流高中(不
是烂校),是这附近最抢手的地区。



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