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美国楼市恢复元气,买家们愿投哪里?(ZT)
作者:deer2005
发表时间:2017-12-24
更新时间:2017-12-24
浏览:1087次
评论:1篇
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危机十年后美国楼市恢复元气 中国买家爱选十大区域
2017年12月24日 22:15 一财网

  危机十年后美国楼市恢复元气,买家们愿投哪里?

  周艾琳

  从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国
平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环
境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。

  “美国房市强势进入2018年,比过去十年的任何时候都要坚挺。”美国最大
的房地产数据平台Zillow集团高级经济学家特拉萨斯(Aaron Terrazas)对
第一财经记者表示,“日益增强的劳动力市场使很多租房者进入购房市场,房屋
所有率开始升高。不过,供应尚未跟上需求,尤其是新房建设脚步滞后,这推
动了房价稳步上涨。”

  机构调查也显示,2018年有十大目的地可能受到包括中国买家在内的投资
者青睐,包括如洛杉矶、波士顿、纽约、圣何塞、西雅图等等。

  库存紧俏推动房价上行

  2007年,美国次贷危机爆发。当时,美国居民几乎每天一醒来就会发现房
价又跌了一截。随后,这场因为房价泡沫叠加衍生品滥用的局部危机,以野火
燎原之势演化成了一场罕见的全球金融危机,全球潜在经济增速也因此永久性
地下了一个台阶,至今未能完全恢复。

  也就在2007年的春天,美国次贷行业开始全面崩溃,超过20家次贷供应商
宣布破产、遭受巨额损失或寻求被收购。

  转眼十年过去了,美国楼市已经全面恢复了元气,库存紧俏则是最主要的
驱动力。“2017年,美国住房市场库存非常紧张,截至2017年底,待售房源较
上年减少了12%。这主要受强劲需求(尤其是美国年轻人)、缓慢的房产建设和
房主售房意愿下降等综合因素的推动。新住宅建设速度虽然在稳步增长,但速
度不足以显著缓解当前的库存紧张。” 特拉萨斯对记者表示。

  他也透露,新建住房整体处于停滞水平,“有一些房主不愿意卖,而一些房
子很快就成交了,基本是70天,而以前则需要83天,相当于快了十几天。这都
导致美国库存紧张。”他也预计,这种情况在2018年不会出现根本性转变,新房
供不应求的局面会持续。

  Zillow预计,2018年美国全国房价将上涨6%(去年涨幅为7%),这意味着
美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。

  加息或无碍房价上行

  令市场担忧的是,美国已经进入加息周期,明年预计美联储仍将加息2-3
次。这是否会对房地产市场造成打击?

  眼下,基准联邦基金利率目前处于1%到1.25%之间。到2018年底,Zillow
预计利率将在2%到2.25%之间,大约上升100个基点。标准30年期固定抵押贷款
利率目前在3.7%左右,到2018年底可能达到4.5%。“不过按历史标准来看还是
非常低,可能不会对购房意愿产生较大影响。” 特拉萨斯对记者称。

  2018年,美联储主席候选人鲍威尔(Jerome Powell)将执掌美联储。工
银国际首席经济学家程实对第一财经记者表示,鲍威尔将引领美联储加息之路
稳中求变。一方面,基于耶伦时期的经验教训和美国经济的向好趋势,2018年
鲍威尔将大概率延续鹰派加息路径,保持“先加息、后缩表”的政策搭配;另一
方面,不同于耶伦时期,鲍威尔时期的美联储将面对宽松退出、稳定增长和消
化金融风险的三重平衡难题,亦将承受来自特朗普政府的强大政治压力,因此
在鹰派加息的节奏掌控上将更加灵活。

  有鉴于此,程实判断,2018年美联储加息之路将分两阶段进行,呈现相机
抉择的特征。第一阶段,美联储有望保持当前加息节奏,将政策利率提升至温
和通胀率,进一步消解鸽派加息的负面影响,并为大规模缩表营造政策空间;
第二阶段,根据特朗普税改的落地进程和实际效果,美联储将相机再进行一次
或两次加息,以巩固美国经济长期增长动力。综合而言,2018年,美联储加息
三次将是基准预测。尽管如此,利率仍较过去加息周期的平均水平低了不少。

  此外,特拉萨斯认为,近期通过的税改不会对楼市造成较大影响。“历史
上,美国税法都处于激励购房者的状态,但从新的税改来看,税制激励被取消
了,但预计明后两年美国家庭收入会有所提升,整体来看仍利好楼市发展。”

  中国买家爱选的十大区域

  值得注意的是,截至2017年3月,据不完全统计,中国投资者在过去一年内
支出为317亿美元用于在美国置业。

  特拉萨斯透露,在美国置业的中国买家比较倾向于新房,但是新房建设的
步伐一直很慢,难以从十年前的美国房产萧条中恢复过来。而这一点将从2018
年开始有所改观:美国的新房建设预计将在2018年有所增加。过去五年里,美
国房产建设者一直聚焦高端地产市场,但以后也可能开始建设更多低端房产。

  他也预计,到明年底,新房建设量将增长10%,按季节性调整后共计达到
63.3万套。

  Zillow列出了2018年可能最吸引买家的10大美国房产市场,而排名则是基
于五个关键指标:过去一年的就业增长、附近知名大学的数量、上一年的大学
排名的变化、华人和华裔人口的比例以及搜房网站上受中国买家欢迎度程度变
化的数据。

  十大目的地中包括几个长期受中国买家欢迎的房产市场,比如洛杉矶、波
士顿、纽约、圣何塞和西雅图,同时还包括几个新兴房产市场,比如亚特兰
大、萨克拉门托和匹兹堡。

  也有美国当地房地产经纪商对记者表示,对于向来喜欢昂贵海滨城市(尤
其是洛杉矶、旧金山、圣荷西、波士顿、纽约和西雅图等地)的中国买家来
说,高端房产的竞争要比低端房产小,因为美国买家面临来自利率上升的压
力。但中国买家正逐渐把目光从这些传统的热门房市向内陆市场转移,比如亚
特兰大、萨克拉门托、匹兹堡以及河滨。这些市场的房价可负担性更高,同时
强劲增长的就业市场和顶级的高等院校对于有意在美国购房的中国人来说具有
关键的吸引力。

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共有1条评论
1   [deer2005 于 2017-12-25 08:14:26 提到] [FROM: 2606:a000:408b:80f0:.]
受税改冲击 明年美国独栋房屋销量增幅料为今年一半
2017年12月25日 15:50 新浪财经

  新浪美股 北京时间25日路透讯,行业专家指出,明年美国房屋销售可能受到冲击,因
美国中产阶级的税收优惠因税改而减少,而且面临房价和利率上升问题。

  根据全美住宅建筑商协会(NAHB),2018年美国新建独栋房屋销量料增加5%,仅为
2017年估计增幅的一半左右,且为2014年以来最低增幅。

  美国国会周三批准的税改议案将房屋抵押贷款利息抵扣上限从100万美元下调至75万美
元,可能会损害加州等高房价地区购房者的利益。

  税改计划还将州和地方税抵扣上限定在1万美元,实际上增加了高税负州购房者的税
负。

  “在房产价值较高、税收也往往较高的大城市,中产阶级家庭将受到冲击,”总部位于宾
州的咨询机构Naroff Economic Advisors首席分析师Joel Naroff称。

  明年新规应当会促使人们购买较低价住房,近年来这种趋势已经在节俭的千禧一代中盛
行,他们试图避免昂贵的生活方式。

  实际上,Lennar Corp (LEN.N)和PulteGroup Inc (PHM.N)等大型房地产商暗
示,它们将增加入门级房产的投资。

  以销售房屋数量计算美国最大房屋建筑商--霍顿(D.R. Horton)(DHI.N)预计,
旗下较廉价品牌Express Homes未来三年至少增长10-15%。

  Express Homes面向首次购房者,最近一个季度在霍顿售出的房屋总量中占到37%。

  Lennar和Pulte均未回复寻求置评的电子邮件。

  摩根大通(107.45, -0.38, -0.35%)分析师Michael Rehaut表示,市场热点持续转
向入门级房产,应会在很大程度上拉动明年的新屋销售增长。

  NAHB首席经济学家Robert Dietz称,多户住宅或公寓的销售在明年料相对持稳。这类
住宅主要用于出租。

  前景不妙

  美国抵押贷款银行协会(MBA)预期,明年新屋价格中值将上升4.5%,高于今年的预估
增幅2.8%。

  然而,一些分析师预计新屋需求仍将畅旺,因税改可望进一步拉抬就业及薪资。

  今年民众对于购买新屋仍兴致勃勃,但因劳动力供应吃紧,加上木材价格跳涨约39%,
建筑业者无法因这波购屋需求而大为受惠。

  分析师预计,2018年将继续面临这些挑战。

  在此同时,美联储继今年三度升息后,2018年料将再加息三次,这将使得借贷成本上
升。

  “税负调整、房价上涨及利率上调,均令住房市场前景看来不妙,”Naroff指出。
 
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