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名称: 抛砖引玉
作者: QUINN
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档案日期:20120201000000 ~ 20120301000000


2012-02-23 14:20:17

主题: 房地产代理人(Agent)的佣金(Commission)及回扣(Rebate)
大家常问关于Agent的回扣(Rebate)问题, 例如该怎么和Agent谈回扣?该要多少回扣才合适? 
等等. 

    其实买家和代理人之间的关系是商业合同中的代理关系.既然是商业合同,自然就存在钱的分
配问题,谈判是理所当然. 该怎么谈?我本人是Agent, 从Agent的角度来看,只要开门见山的谈
就好.商业谈判就就是寻找双方的共同点.只要沟通渠道通畅,没有什么谈不了的. 从我来说,不怕
谈判,只怕我的客户一方面不好意思谈,另一方面又担心自己吃亏,随便来猜想. 因为Agent和客
户的之间的信任关系对于双方在今后的购房至关重要. 和Agent的谈判最好在选择Agent面试时
进行,至少在递Offer之前. 总之,买家是Agent的客户,有主导权. 记得有人提过 \"给10个
Agent打电话, 选Rebate最多的Agent\". 虽然实际中不可能面试10个Agent, 但买家占主导
地位是肯定的.  谈判的最好结局就赢-赢, 双方找到都可以接受的共同点.

    该要多少回扣合适?这个问题每个Agent和买房者都有自己的答案,关键在于每个人对Agent
的工作量和服务价值都有不同的认识.这里我把Agent的佣金及其分配做个简单介绍,或许可以帮
助买房新手计算Agent的所得,结合自己认定的服务价值, 从而决定和Agent谈判回扣(Rebate)
问题.     

    买方代理人和卖方代理人的佣金都是卖房人(Seller)出, 佣金的比例(Commission 
rate)是卖房人(Seller)和卖方代理人(Listing  Agent)签署卖房代理协议时确定的. 佣金
的比例(Commission rate)是双方谈判得到的,一般房价越高, 佣金的比例(Commission 
rate)越低,但佣金(Commission )金额越高. 一般正常的卖房( Regular Sale)的佣金的
比例Commission rate)是交易额的6%, REO一般是5%. 由于竞争和其他因素,现在很多
Regular Sale的佣金比例也降低到5%. 买方代理人和卖方代理人平分佣金.

    假设买方代理人拿到3%的佣金,他/她的公司一般会拿走6%-8%的 Franchise Fee, 
$500左右的Processing fee. 然后公司(Broker)和Agent来分配剩下的部分.分配比例是双
方谈判的结果.大多数的新Agent可以谈到40/60 (Agent拿60%), 有些苛刻的公司只让拿
55%.有了一定的交易额后,Agent可以逐步提高自己的分成,例如可以拿到80%.这也是Agent和
Broker谈判的结果, Agent的交易额越大,给公司(Broker)带来的利润越多,谈判就越处于有
利地位.我来用一个$500,000的交易来举例计算佣金的分配.
    
Items                              6%                      5%
Total Commission ($)         30,000                     25,000
Buy Agent Commission         15,000                     12,500
- Franchise Fee ( 7%)        -1050 = 13950              -875 = 11,625
- Processing fee             -500 = 13450               -500 = 11,125
40/60 split ( Agent 60%)      8070                      6975
20/80 split ( Agent 80%)      10760                     8900
-Rebate ?    

房地产的新Agent的前2年的淘汰率高达70%-80%. 一方面是因为房地产代理人的入门的门槛低,
入门容易而个人的能力不同. 另一方面有限的客户群和公司(Broker)对利润的挤压加大了
Agent养家糊口的难度. 其实哪里有免费的午餐? 很多人只看到3%的佣金,而看不见Agent为生
存而没有规律的作息,也看不到公司(Broker)对利润的挤压.其中辛苦有多少人知道.要道是:只
看贼吃肉,不见贼挨打.总之,祝大家都有赢-赢的结果,买到自己满意的房子.      

提示: 本博文来自于 Living 版



2012-02-15 14:10:41

主题: 觉的自己还是挺幸福的
昨天是情人节,晚上LP对我说"去年还有花,今年花也没了". 不过我看到的不是责备,而是开玩笑的笑脸.她知道我这几天比较忙,把计划"KIDS OFF DINER"也取消了.

LP其实比我能干,挣钱也比我多.但我从没感受到从她那里的压力,一直支持我做自己喜欢的东西. 我的压力其实都是来自我自己. 

两个孩子都还小,但出生到现在都没生过病,除了睡觉外,一切都很省心. 有时侯自己觉得疲劳,但回家一看到孩子的笑脸,那种幸福只有有孩子的人才能体会.

我国内的同学大多数都事业有成, 他们开玩笑说我这样的"人才"留在美国可惜了. 其实我自己在追求什么.一切尽在不言中.

提示: 本博文来自于 Living 版



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