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提前还贷
[版面:三藩市地区][首篇作者:zhouhao] , 2019年12月20日12:36:37 ,2618次阅读,13次回复
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zhouhao
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发信人: zhouhao (hao), 信区: SanFrancisco
标  题: 提前还贷
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Dec 20 12:36:37 2019, 美东)

之前觉得如果投资收益大于利率就不要提前还贷。
但投资收益小于利率就要提前还贷吗?算了下好像也不是这样。

假定都是税后利率和投资收益
举个例子,假如住房贷款 200k,30年,利率3%(税后),30年后一共还款303k
而 200k 如果要投资30年到 303k,只需要 (303/200)^(1/30)=1.01394
也就是说年化1.39%(税后)的投资收益就可以了?

另外如何算税后的收益?假定联邦的 Marginal rate 是 35%,州的是4%,
那就是说4.6%的贷款利率税后是4.6%*(1-35%)=3%
而一个收益2.3%的投资就能有2.3%*(1-39%)=1.40%的年化利率,
在这种情况下就应该尽量多贷?比如Refinance的时候能够多Cash Out的就多Cash Out?

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squirrel123
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发信人: squirrel123 (squirrel123), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 提前还贷
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Dec 20 15:38:25 2019, 美东)

你这个是税务计划或者财务计划的问题,不只仅仅是还贷的问题。
【 在 zhouhao (hao) 的大作中提到: 】
: 之前觉得如果投资收益大于利率就不要提前还贷。
: 但投资收益小于利率就要提前还贷吗?算了下好像也不是这样。
: 假定都是税后利率和投资收益
: 举个例子,假如住房贷款 200k,30年,利率3%(税后),30年后一共还款303k
: 而 200k 如果要投资30年到 303k,只需要 (303/200)^(1/30)=1.01394
: 也就是说年化1.39%(税后)的投资收益就可以了?
: 另外如何算税后的收益?假定联邦的 Marginal rate 是 35%,州的是4%,
: 那就是说4.6%的贷款利率税后是4.6%*(1-35%)=3%
: 而一个收益2.3%的投资就能有2.3%*(1-39%)=1.40%的年化利率,
: 在这种情况下就应该尽量多贷?比如Refinance的时候能够多Cash Out的就多Cash
Out?



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rrnlcrew
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发信人: rrnlcrew (rrnlcrew), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 提前还贷
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Dec 20 17:25:15 2019, 美东)

1. “30年后一共还款303k”, 这个303k是把不同年份的钱不考虑时间成本一股脑加在
了一起。
2. “而 200k 如果要投资30年到 303k”,这个303k是30年后的一笔钱。
1和2对比的不是同一个东西。
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linzhen
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发信人: linzhen (大仙), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 提前还贷
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Dec 20 20:15:13 2019, 美东)

有道理。

如果贷款利息跟投资收益是一样的, 贷款出来投资肯定是不划算的。

不过,高风险高收益,一般投资收益都会高些吧。有些情况下就算暂时利率不划算,你
可能也不要还。或许将来要用,或投资。而一旦换啦,再借就不好办啦。cash out
refinance 多借的部分利息是不能抵税的

【 在 rrnlcrew (rrnlcrew) 的大作中提到: 】
: 1. “30年后一共还款303k”, 这个303k是把不同年份的钱不考虑时间成本一股脑加在
: 了一起。
: 2. “而 200k 如果要投资30年到 303k”,这个303k是30年后的一笔钱。
: 1和2对比的不是同一个东西。




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※ 修改:·linzhen 於 Dec 20 20:22:40 2019 修改本文·[FROM: 76.]
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bikelost
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发信人: bikelost (一辈子住condo), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 提前还贷
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Dec 20 20:39:33 2019, 美东)

新税法 房贷利息的作用大大减小 机器人的坑打回去重发


【 在 linzhen(大仙) 的大作中提到: 】
<br>: 有道理。
<br>: 如果贷款利息跟投资收益是一样的, 贷款出来投资肯定是不划算的。
<br>: 不过,高风险高收益,一般投资收益都会高些吧。有些情况下就算暂时利率不划
算,你
<br>: 可能也不要还。或许将来要用,或投资。而一旦换啦,再借就不好办啦。cash
out
<br>: refinance 多借的部分利息是不能抵税的
<br>
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zhouhao
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发信人: zhouhao (hao), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 提前还贷
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Dec 20 20:48:33 2019, 美东)

有道理。我也觉得算的不对。但应该怎么来计算会更合理呢?


【 在 rrnlcrew (rrnlcrew) 的大作中提到: 】
: 1. “30年后一共还款303k”, 这个303k是把不同年份的钱不考虑时间成本一股脑加在
: 了一起。
: 2. “而 200k 如果要投资30年到 303k”,这个303k是30年后的一笔钱。
: 1和2对比的不是同一个东西。



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linzhen
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发信人: linzhen (大仙), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 提前还贷
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Dec 20 20:59:01 2019, 美东)

哪来那多器人?利息作用变小,也还有用尤其加州房价贵。

问题利息减税作用小跟我回帖没一点点矛盾好不好?

【 在 bikelost (一辈子住condo) 的大作中提到: 】
: 新税法 房贷利息的作用大大减小 机器人的坑打回去重发
: : 有道理。
: : 如果贷款利息跟投资收益是一样的, 贷款出来投资肯定是不划算的。
: : 不过,高风险高收益,一般投资收益都会高些吧。有些情况下就算暂时利率不划
: 算,你
: : 可能也不要还。或许将来要用,或投资。而一旦换啦,再借就不好办啦。cash
: out
: : refinance 多借的部分利息是不能抵税的
:




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xiaonurse
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发信人: xiaonurse (trytry), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 提前还贷
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Dec 21 05:16:31 2019, 美东)

看不懂你说什么,比较一下,一种是你付清了20万,手里没钱投资,每个月不用付利息
。还有一种,你拿着20万来投资,每月还利息。如果你的投资收益是6%,你的利息是4%
,那么,这两个都是税前的钱,也就是说因为利息可以抵税,你交放贷利息部分是用税
前的钱支付的。当然是投资划算。你净赚2%,然后要交税。

【 在 zhouhao (hao) 的大作中提到: 】
: 之前觉得如果投资收益大于利率就不要提前还贷。
: 但投资收益小于利率就要提前还贷吗?算了下好像也不是这样。
: 假定都是税后利率和投资收益
: 举个例子,假如住房贷款 200k,30年,利率3%(税后),30年后一共还款303k
: 而 200k 如果要投资30年到 303k,只需要 (303/200)^(1/30)=1.01394
: 也就是说年化1.39%(税后)的投资收益就可以了?
: 另外如何算税后的收益?假定联邦的 Marginal rate 是 35%,州的是4%,
: 那就是说4.6%的贷款利率税后是4.6%*(1-35%)=3%
: 而一个收益2.3%的投资就能有2.3%*(1-39%)=1.40%的年化利率,
: 在这种情况下就应该尽量多贷?比如Refinance的时候能够多Cash Out的就多Cash
Out?



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mitbbs2013
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发信人: mitbbs2013 (unknown), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 提前还贷
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Dec 21 07:53:23 2019, 美东)

用standard deduction,利息不能抵税情况下,6%税后只剩4%了,持平。

【 在 xiaonurse (trytry) 的大作中提到: 】
: 看不懂你说什么,比较一下,一种是你付清了20万,手里没钱投资,每个月不用付利息
: 。还有一种,你拿着20万来投资,每月还利息。如果你的投资收益是6%,你的利息是
4%
: ,那么,这两个都是税前的钱,也就是说因为利息可以抵税,你交放贷利息部分是用税
: 前的钱支付的。当然是投资划算。你净赚2%,然后要交税。
: Out?




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zizaozi
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发信人: zizaozi (), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 提前还贷
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Dec 21 10:20:29 2019, 美东)

对啊,联合报税利息不如standard deduction来的多。投资收益6%才能持平4%的利率。
就看你能不能投资做到6%收益了。如果不行还是先还贷款划算

【 在 mitbbs2013 (unknown) 的大作中提到: 】
: 用standard deduction,利息不能抵税情况下,6%税后只剩4%了,持平。
: 4%




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lsheng
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发信人: lsheng (lsheng), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 提前还贷
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Dec 24 16:17:42 2019, 美东)

计算错误。还房贷时你欠的本金越来越少。自己计算利息时是复利,本金越来越多。
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※ 修改:·lsheng 於 Dec 24 16:18:47 2019 修改本文·[FROM: 218.]
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lightofhope
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发信人: lightofhope (希望之光), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: Re: 提前还贷
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Dec 25 01:46:22 2019, 美东)

then what's your conclusion?



【 在 lsheng (lsheng) 的大作中提到: 】
: 计算错误。还房贷时你欠的本金越来越少。自己计算利息时是复利,本金越来越多。



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xiaonurse
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发信人: xiaonurse (trytry), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 提前还贷
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Dec 25 03:24:24 2019, 美东)

谁说的standard deduction,利息不能抵税?50万贷款以内可以吧。1万块是state,
property and local tax的上限。利息不在这个限制以内。
【 在 mitbbs2013 (unknown) 的大作中提到: 】
: 用standard deduction,利息不能抵税情况下,6%税后只剩4%了,持平。
: 4%



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bikelost
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发信人: bikelost (一辈子住condo), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 提前还贷
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Dec 25 09:34:29 2019, 美东)

用standard 不能抵税
利息在 itemlize里 所以 只有 1万 利息 - standard 多出来的部分抵税

举例 50万贷款 3% joint 则是1万五利息抵税 1万 1万5-24400=600

对于多数人来说忽略利息的减税效果是正确的近似策略



【 在 xiaonurse(trytry) 的大作中提到: 】
<br>: 谁说的standard deduction,利息不能抵税?50万贷款以内可以吧。1万块是
state,
<br>: property and local tax的上限。利息不在这个限制以内。
<br>
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※ 来源:· 未名空间站 网址:mitbbs.com 移动:在应用商店搜索未名空间·[FROM: 73.]

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